Cao Đẳng Luật Miền Nam 
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện kinh doanh bất động sản
Thị trường bất động sản trong thời gian gần đây có dấu hiệu bắt đầu sôi động hơn thời gian chịu những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, có xu hướng gia tăng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hậu Covid-19 trước rất nhiều chính sách hỗ trợ và thúc đẩy của Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền. Kinh doanh, môi giới bất động sản là một trong những lĩnh vực có tác động lớn và quan trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, do đó, các quy định pháp luật mới đang dần được hoàn thiện như: Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP… được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ là một cú hích giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn, an toàn và bền vững hơn trong thời gian tới.
* Ngày 06/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản và có hiệu lực từ ngày 01/3/2022. Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Nghị định điều chỉnh đối với Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; Cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 4 Nghị định quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
- Một là, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
- Hai là, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đảm bảo 9 nội dung sau: (i) Loại bất động sản; (ii) Vị trí bất động sản; (iii) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; (iv) Quy mô của bất động sản; (v) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; (vi) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; (vii) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (viii) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); (ix) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
- Ba là, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện sau đây:
+ Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: (i) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: (i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi thỏa đủ 2 điều kiện sau: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Riêng đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
* Nghị định số 16/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, theo đó Nghị định này quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Vi phạm hành chính về xây dựng quy định xử phạt tại Nghị định này bao gồm: hoạt động xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, quản lý, phát triển nhà.
Theo đó, mức phạt tiền tối đa trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đến 1.000.000.000 đồng, tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng và các biện pháp khác.
Những hành vi vi phạm liên quan đến bất động sản bị xử phạt hành chính bao gồm:
- Một là, vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản, điển hình: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (i) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định; (ii) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định; (iii) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật; (iv) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định; (v) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định…
- Hai là, vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, điển hình: Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (i) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; (ii) Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ; (iii) Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản; (iv) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản….
- Ba là, vi phạm quy định về quản lý, sử dụng, kê khai thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Bốn là, vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Hai nghị định nêu trên thể hiện rõ chính sách hỗ trợ, thúc đẩy và đảm bảo của Chính phủ đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới dự đoán có xu hướng sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hậu Covid-19. Thiết nghĩ các cơ quan chức năng, các tổ chức, cá nhân có liên quan cần triển khai và thực hiện đúng nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển theo khuôn khổ quy định của pháp luật, đảm bảo tính an toàn pháp lý, tránh rũi ro và dẫn theo nhiều hệ lụy cho xã hội.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 4 Nghị định quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
- Một là, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
- Hai là, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đảm bảo 9 nội dung sau: (i) Loại bất động sản; (ii) Vị trí bất động sản; (iii) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; (iv) Quy mô của bất động sản; (v) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; (vi) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; (vii) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (viii) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); (ix) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
- Ba là, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện sau đây:
+ Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: (i) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: (i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi thỏa đủ 2 điều kiện sau: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Riêng đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
* Nghị định số 16/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, theo đó Nghị định này quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Vi phạm hành chính về xây dựng quy định xử phạt tại Nghị định này bao gồm: hoạt động xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, quản lý, phát triển nhà.
Theo đó, mức phạt tiền tối đa trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đến 1.000.000.000 đồng, tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng và các biện pháp khác.
Những hành vi vi phạm liên quan đến bất động sản bị xử phạt hành chính bao gồm:
- Một là, vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản, điển hình: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (i) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định; (ii) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định; (iii) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật; (iv) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định; (v) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định…
- Hai là, vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, điển hình: Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (i) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; (ii) Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ; (iii) Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản; (iv) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản….
- Ba là, vi phạm quy định về quản lý, sử dụng, kê khai thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Bốn là, vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Hai nghị định nêu trên thể hiện rõ chính sách hỗ trợ, thúc đẩy và đảm bảo của Chính phủ đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới dự đoán có xu hướng sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hậu Covid-19. Thiết nghĩ các cơ quan chức năng, các tổ chức, cá nhân có liên quan cần triển khai và thực hiện đúng nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển theo khuôn khổ quy định của pháp luật, đảm bảo tính an toàn pháp lý, tránh rũi ro và dẫn theo nhiều hệ lụy cho xã hội.
Tác giả bài viết: ThS. Nguyễn Duy Quốc
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
Văn bản mới
- Thông báo tuyển sinh trung cấp pháp luật dành cho đối tượng tốt nghiệp trung học cơ sở
- Thông báo tuyển sinh trung cấp pháp luật dành cho đối tượng tốt nghiệp trung học phổ thông
- Thông báo về việc chiêu sinh lớp bồi dưỡng Nghiệp vụ hộ tịch năm 2024 theo hình thức trực tuyến tại Trường Cao đẳng Luật miền Nam (lớp thứ 5)
- Thông báo tuyển sinh trung cấp pháp luật, cao đẳng dịch vụ pháp lý, cao đẳng pháp luật về quản lý hành chính công năm 2025
- Thông báo về việc chiêu sinh lớp bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản theo hình thức trực tuyến (lớp thứ 2)
- Thông báo kết quả tuyển dụng viên chức và hoàn thiện hồ sơ tuyển dụng năm 2024
